Xây nhà 4 tầng 60m2 hết bao nhiêu tiền là câu hỏi được nhiều gia đình quan tâm khi chuẩn bị xây nhà phố trên diện tích vừa phải. Chi phí thực tế sẽ phụ thuộc vào đơn giá thi công, loại móng, vật liệu hoàn thiện, thiết kế và khu vực xây dựng. Bài viết dưới đây Katta Home sẽ giúp bạn ước tính tổng ngân sách, các hạng mục chi phí chính và cách dự toán sát thực tế trước khi bắt đầu thi công.

Cách tính diện tích xây dựng nhà 4 tầng 60m2

Để biết xây nhà 4 tầng 60m2 hết bao nhiêu tiền, trước tiên cần xác định tổng diện tích xây dựng thực tế. Không nên chỉ lấy 60m2 x 4 tầng bởi khi báo giá, nhà thầu thường tính thêm phần móng, mái, ban công, sân và một số hạng mục kết cấu khác.

Với nhà có diện tích sàn 60m2 và xây 4 tầng, phần diện tích các tầng chính được tính như sau:

• Tầng 1: 60m2.
• Tầng 2: 60m2.
• Tầng 3: 60m2.
• Tầng 4: 60m2.
• Tổng diện tích sàn 4 tầng: 240m2.

Ngoài diện tích sàn, gia chủ cần cộng thêm diện tích quy đổi của móng và mái. Tỷ lệ cụ thể sẽ phụ thuộc vào phương án kết cấu được thiết kế cho từng công trình.

Ví dụ, nếu giả định:

• Diện tích 4 tầng: 240m2.
• Phần móng quy đổi khoảng 50% diện tích tầng 1: 30m2.
• Mái bê tông cốt thép quy đổi khoảng 50%: 30m2.

Tổng diện tích dùng để tham khảo khi tính chi phí sẽ khoảng:

240 + 30 + 30 = 300m2.

Đây chỉ là ví dụ minh họa. Với công trình sử dụng móng cọc, móng bè, có tầng tum, sân thượng lớn hoặc hệ mái phức tạp, diện tích quy đổi và chi phí có thể tăng đáng kể.

Dự toán chi phí xây nhà 4 tầng 60m2

Sau khi xác định tổng diện tích xây dựng, có thể áp dụng công thức:

Chi phí xây dựng dự kiến = Tổng diện tích xây dựng x Đơn giá thi công/m2.

Theo một số bảng giá công khai tại Hà Nội năm 2026, giá thi công phần thô nhà phố thường dao động khoảng 3,35 – 4,6 triệu đồng/m2, trong khi xây nhà trọn gói có thể từ khoảng 6 – 10 triệu đồng/m2 hoặc cao hơn tùy chất lượng vật tư và điều kiện công trình.

Nếu lấy tổng diện tích tham khảo khoảng 300m2, gia chủ có thể ước tính như sau.

Chi phí xây dựng phần thô

Với đơn giá phần thô khoảng 3,4 – 4,5 triệu đồng/m2:

300m2 x 3,4 – 4,5 triệu đồng/m2 = khoảng 1,02 – 1,35 tỷ đồng.

Phần thô thường bao gồm các hạng mục chính như:

• Thi công móng và kết cấu bê tông cốt thép.
• Xây tường, tô trát.
• Thi công cầu thang.
• Hệ thống điện nước âm tường cơ bản.
• Chống thấm theo phạm vi hợp đồng.
• Nhân công phục vụ một số công việc hoàn thiện.

Phạm vi thực tế của từng nhà thầu có thể khác nhau, vì vậy gia chủ cần kiểm tra kỹ bảng vật tư và điều khoản hợp đồng trước khi lựa chọn.

Xem thêm: Cách chọn hướng và bố trí phong thủy nhà ở theo tuổi hợp gia chủ

Chi phí hoàn thiện

Phần hoàn thiện là hạng mục có mức dao động khá lớn vì phụ thuộc trực tiếp vào loại vật liệu mà gia chủ lựa chọn.

Các hạng mục thường gồm:

• Gạch lát nền, ốp tường.
• Sơn nội thất và ngoại thất.
• Thiết bị vệ sinh.
• Cửa đi, cửa sổ.
• Thiết bị điện.
• Lan can, tay vịn.
• Trần thạch cao.
• Đèn chiếu sáng và một số thiết bị cơ bản.

Nếu lựa chọn vật tư phổ thông – khá, ngân sách sẽ thấp hơn đáng kể so với việc sử dụng đá tự nhiên, thiết bị vệ sinh cao cấp, cửa nhập khẩu hoặc hệ thống nhà thông minh.

Chi phí nhân công

Trong trường hợp gia chủ tự mua vật liệu và chỉ thuê đội thi công, chi phí nhân công cần được tách riêng.

Mức giá sẽ phụ thuộc vào:

• Quy mô công trình.
• Độ phức tạp của kiến trúc.
• Điều kiện vận chuyển vật liệu.
• Yêu cầu kỹ thuật.
• Thời gian thi công.
• Khu vực xây dựng.

Nhà nằm trong ngõ nhỏ, khó vận chuyển vật liệu hoặc không có vị trí tập kết thường có chi phí nhân công và vận chuyển cao hơn.

Chi phí thiết kế và xin phép xây dựng

Ngoài chi phí thi công, gia chủ cũng nên dự trù ngân sách cho:

• Thiết kế kiến trúc.
• Thiết kế kết cấu.
• Thiết kế điện nước.
• Xin giấy phép xây dựng.
• Khảo sát hiện trạng.
• Khảo sát địa chất nếu cần thiết.

Đây là khoản chi không quá lớn so với tổng giá trị công trình nhưng ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng kiểm soát công năng, kết cấu và chi phí trong suốt quá trình thi công.

Xem thêm: Mẫu nhà phố 1 tầng hiện đại tối ưu công năng trên diện tích nhỏ

Bảng giá xây nhà 4 tầng 60m2 theo từng gói thi công

Với giả định tổng diện tích tính giá khoảng 300m2, bảng dưới đây có thể được sử dụng để hình dung ngân sách ban đầu.

Gói thi công	Đơn giá tham khảo	Chi phí ước tính cho 300m2
Phần thô	3,4 – 4,5 triệu/m2	1,02 – 1,35 tỷ đồng
Trọn gói cơ bản	6,0 – 7,0 triệu/m2	1,8 – 2,1 tỷ đồng
Trọn gói khá	7,0 – 8,5 triệu/m2	2,1 – 2,55 tỷ đồng
Trọn gói cao cấp	8,5 – 10 triệu/m2 trở lên	2,55 – 3 tỷ đồng trở lên

Khung giá trên được tổng hợp mang tính tham khảo từ các mức giá thi công công khai tại Hà Nội năm 2026. Một số đơn vị đang công bố mức trọn gói phổ biến khoảng 6 – 8,3 triệu đồng/m2, trong khi công trình yêu cầu vật tư và hoàn thiện cao hơn có thể vượt 10 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, Quyết định 18/2026/QĐ-UBND của Hà Nội đưa ra đơn giá xây dựng mới đối với nhà cao 4 – 5 tầng khoảng 6,485 triệu đồng/m2 khi móng không gia cố bằng cọc BTCT và khoảng 7,455 triệu đồng/m2 khi móng được gia cố bằng cọc BTCT. Đây là đơn giá phục vụ mục đích quản lý theo quy định của thành phố, không phải báo giá thi công thương mại, nhưng cho thấy phương án móng có thể tạo ra chênh lệch đáng kể về giá trị xây dựng.

Vì vậy, để biết chính xác xây nhà 4 tầng 60m2 hết bao nhiêu tiền, gia chủ nên có bản vẽ sơ bộ và khảo sát hiện trạng trước khi yêu cầu nhà thầu bóc tách khối lượng.

Những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây nhà 4 tầng 60m2

Dù cùng diện tích 60m2 và quy mô 4 tầng, chi phí xây dựng có thể chênh lệch khá nhiều do thiết kế, vật liệu và điều kiện thi công.

• Loại móng: Nền đất yếu, cần ép cọc hoặc gia cố móng sẽ làm chi phí tăng.
• Kiến trúc và kết cấu: Nhà có nhiều ban công, mái trang trí, thông tầng hoặc thang máy thường tốn kém hơn thiết kế đơn giản.
• Vật liệu xây dựng: Gạch, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh và vật liệu hoàn thiện càng cao cấp thì tổng ngân sách càng lớn.
• Vị trí thi công: Nhà trong ngõ nhỏ, khó vận chuyển và tập kết vật liệu thường phát sinh thêm chi phí.
• Thời điểm xây dựng: Giá vật liệu và nhân công thay đổi theo từng thời điểm, ảnh hưởng trực tiếp đến dự toán.

Vì vậy, gia chủ nên xác định rõ phương án thiết kế, vật tư và điều kiện thi công ngay từ đầu để kiểm soát chi phí xây nhà 4 tầng 60m2 và hạn chế phát sinh.

Kết luận

Với nhà 4 tầng diện tích 60m2, tổng diện tích xây dựng tham khảo có thể khoảng 300m2 khi tính thêm móng và mái. Chi phí phần thô ước khoảng 1,02 – 1,35 tỷ đồng, trong khi xây trọn gói có thể từ 1,8 – 3 tỷ đồng hoặc hơn tùy vật liệu, kết cấu và điều kiện thi công. Để biết chính xác xây nhà 4 tầng 60m2 hết bao nhiêu tiền, gia chủ cần dựa trên bản vẽ thiết kế, phương án móng và vật tư thực tế.

Katta Home hỗ trợ tư vấn thiết kế, khảo sát và lập dự toán chi tiết, giúp gia chủ chủ động ngân sách và hạn chế phát sinh trong quá trình xây dựng.