Tư vấn xây dựng nhà ở không chỉ là ước chừng theo m² mà là bài toán kiểm soát ngân sách ngay từ khâu dự toán và chọn vật tư. Trong bài viết này, Katta Home hướng dẫn cách tính chi phí xây nhà theo m², các hạng mục dễ phát sinh và mẹo quản lý vật tư để hạn chế đội giá. Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà, đây là checklist ngắn gọn giúp bạn lên kế hoạch rõ ràng và chủ động hơn trong từng giai đoạn.
Cách tính chi phí xây nhà theo m²: công thức & cách bóc tách nhanh
Khi tư vấn xây dựng nhà ở, cách ước tính theo m² giúp bạn chốt ngân sách nhanh, nhưng muốn sát thực tế cần đi đúng 3 bước: tính đúng diện tích xây dựng → chọn đúng đơn giá → cộng các khoản thường bị bỏ sót.
Công thức tổng quát
Tổng chi phí xây nhà = Tổng diện tích xây dựng (m²) × Đơn giá (đ/m²) + Chi phí ngoài đơn giá
Trong đó, diện tích xây dựng thường được hiểu là: diện tích sàn các tầng + diện tích các hạng mục khác như móng, mái, sân thượng…
Cách bóc tách nhanh tổng diện tích xây dựng
- Diện tích sàn các tầng: thường tính 100% theo diện tích sàn thực tế.
- Các hạng mục tính hệ số:
- Sân: thường tính khoảng 70% diện tích
- Sân thượng: thường tính khoảng 50%
- Mái BTCT: thường tính khoảng 50%; mái tôn: thường tính khoảng 20%
Lưu ý: hệ số có thể thay đổi theo địa phương/nhà thầu và cấu trúc thực tế, nên khi lấy báo giá bạn cần yêu cầu họ gửi bảng hệ số tính diện tích kèm theo.
Ví dụ tính nhanh
Giả sử nhà 1 trệt + 2 lầu, mỗi sàn 70m², có mái BTCT:
- Sàn trệt: 70m² × 100% = 70
- Lầu 1: 70m² × 100% = 70
- Lầu 2: 70m² × 100% = 70
- Mái BTCT: 70m² × 50% = 35
Tổng DTXD ước tính = 70 + 70 + 70 + 35 = 245m²
Nếu bạn chọn đơn giá trọn gói 5,5 triệu/m², thì:
Tổng chi phí ước tính ≈ 245 × 5.500.000 = 1,3475 tỷ.
Xem thêm: Kinh nghiệm xây dựng nhà phố tại Thanh Oai tiết kiệm 15% chi phí
Đơn giá tham khảo theo m²: phần thô – hoàn thiện – trọn gói
Dưới đây là khung tham khảo phổ biến. Khi tư vấn xây dựng nhà ở, nên lấy ít nhất 3 báo giá và yêu cầu bảng vật tư/đầu việc đi kèm để so sánh đúng cái cần so.
Xây phần thô
Mức tham khảo thường gặp: khoảng 3,3 – 4,5 triệu/m²
- Phần thô thường gồm: móng, cột/dầm/sàn, tường xây, tô trát cơ bản, hệ thống điện nước âm, chống thấm cơ bản…
- Chưa gồm nhiều phần nhìn thấy như gạch/ốp lát cao cấp, thiết bị vệ sinh, sơn nước hoàn thiện đẹp, cửa, nội thất rời…
Hoàn thiện
Một số đơn vị tách riêng phần hoàn thiện theo m², mức tham khảo khoảng 2,0 – 2,5 triệu/m² cho nhà phố; nhà cấp 4 có thể thấp hơn tuỳ quy mô/gói.
Hoàn thiện thường gồm: ốp lát, sơn bả, trần, lắp thiết bị điện nước, cửa, lan can, thiết bị vệ sinh…
Trọn gói
Khung tham khảo phổ biến: khoảng 4,5 – 6,5 triệu/m².
Riêng một số báo giá theo khu vực có thể dao động rộng hơn khoảng 4,85 – 7,0 triệu/m² tuỳ gói.
Mẹo chọn đơn giá cho đỡ vỡ ngân sách
- So sánh bảng vật tư thay vì chỉ nhìn số tiền/m².
- Yêu cầu hạng mục loại trừ ghi rõ trong báo giá/hợp đồng.
- Chốt sớm 3 nhóm quyết định tiền: cửa + gạch/ốp + thiết bị vệ sinh.
Những hạng mục dễ phát sinh làm đội chi phí
Dưới đây là top các khoản thường làm ngân sách tăng mạnh dù ban đầu dự toán theo m² rất ổn:
- Nền móng/địa chất yếu → ép cọc, gia cố móng: Nhiều gia chủ chỉ tính theo m² sàn mà quên đặc thù nền đất mới là biến số lớn.
- Thay đổi thiết kế trong lúc thi công: Đổi công năng, thêm WC, dời bếp, nới ban công… kéo theo sửa điện nước, đập xây lại, hao vật tư.
- Nâng cấp vật tư hoàn thiện từng chút một: Mỗi món chỉ thêm vài triệu, nhưng cộng lại thành vài chục đến vài trăm: gạch lớn, đá bếp, phụ kiện cửa, thiết bị vệ sinh, sơn, đèn…
- Hệ thống điện nước/điều hoà/Internet làm thiếu ngay từ đầu: Thiếu ổ cắm, thiếu đường chờ điều hoà, thiếu đường thoát nước… sửa sau rất tốn.
- Các hạng mục ngoài nhà: Cổng – tường rào – sân vườn – bể phốt/bể nước – chống thấm sân thượng – mái che… thường không được tính kỹ ngay từ dự toán đầu.
- Điều kiện thi công khó: Hẻm nhỏ, không tập kết vật tư được, phải bốc vác nhiều; hoặc quy định giờ thi công… đều làm tăng chi phí nhân công và vận chuyển.
Cách phòng phát sinh
- Chốt bản vẽ + chốt vật tư theo mẫu duyệt trước khi làm.
- Lập quỹ dự phòng 8–15% tổng ngân sách.
- Mọi thay đổi phải có phiếu phát sinh: mô tả – khối lượng – đơn giá – thời gian ảnh hưởng.
Mẹo quản lý tiến độ để giảm hao hụt vật tư, hạn chế làm lại
Đây là phần ăn tiền trong tư vấn xây dựng nhà ở: quản lý tiến độ tốt = ít hư hao + ít đập sửa + ít phát sinh.
Chia tiến độ theo mốc nghiệm thu
Gợi ý mốc dễ kiểm:
- Mốc 1: Móng xong
- Mốc 2: Đổ sàn/tầng xong
- Mốc 3: Xây tô xong
- Mốc 4: Điện nước âm xong
- Mốc 5: Chống thấm xong
- Mốc 6: Ốp lát + sơn bả
- Mốc 7: Lắp thiết bị + vệ sinh bàn giao
Xem thêm: Bảng giá xây nhà trọn gói tại Thường Tín – Katta Home
Lập kế hoạch mua vật tư theo giai đoạn
- Vật tư thô: mua theo tiến độ, ưu tiên nhà cung cấp ổn định, giao đúng đợt.
- Vật tư hoàn thiện: chốt sớm mẫu, nhưng đặt hàng theo thời điểm cần để tránh trầy xước/lưu kho lâu.
- Với món có rủi ro chậm hàng, đặt trước để không kẹt tiến độ.
Quản lý vật tư bằng 3 lớp kiểm soát
- Kiểm trước khi mua: đúng chủng loại/mã, đúng khối lượng theo bản vẽ.
- Kiểm khi nhận: có biên bản giao nhận, chụp ảnh, niêm phong nếu cần.
- Kiểm khi thi công: xuất kho theo ngày/đợt, tránh thất thoát và dùng sai chỗ.
Khóa các hạng mục dễ làm lại
- Điện nước âm tường: test kỹ trước khi trát/ốp.
- Chống thấm: phải test đủ thời gian.
- Cao độ nền – độ dốc thoát nước: sai là phải đục nền, rất tốn.
Nhóm chat + nhật ký công trình
- Mỗi ngày 3 ảnh: tiến độ – vật tư vào – hạng mục nghiệm thu.
- Mỗi tuần 1 lần: đối chiếu khối lượng thực tế vs dự toán.
Kết luận
Với bài toán tư vấn xây dựng nhà ở, tính theo m² là cách nhanh để chốt ngân sách, nhưng muốn đúng và ít phát sinh, bạn cần: tính chuẩn diện tích xây dựng, chọn đơn giá theo bảng vật tư rõ ràng, và quản lý tiến độ theo mốc nghiệm thu. Làm được 3 điểm này cùng Katta Home, bạn sẽ kiểm soát vật tư tốt hơn, hạn chế làm lại, và giữ công trình đi đúng kế hoạch chi phí ngay từ đầu.
