Cách tính chi phí xây nhà ở nông thôn: 7 khoản dễ phát sinh nhiều người bỏ sót

Không ít gia đình ở quê bắt đầu xây nhà với tâm thế chỉ tính chi phí sơ qua vừa đủ nhưng càng làm càng phát sinh: đội tiền vật tư, tăng nhân công, thêm hạng mục điện nước, cổng hàng rào, sân vườn… đến lúc hoàn thiện mới giật mình vì ngân sách vượt xa dự kiến. Thực tế, khi áp dụng cách tính chi phí xây nhà ở nông thôn, nếu bỏ sót vài khoản nhỏ thì kế hoạch rất dễ vỡ. Trong bài viết này, Katta Home chỉ ra 7 khoản chi thường phát sinh nhiều người hay quên, kèm mẹo dự trù hợp lý để bạn chủ động ngân sách, hạn chế đội giá và xây nhà đúng tiến độ.

Cách tính chi phí xây nhà ở nông thôn cơ bản theo m² tại Katta Home

Khi áp dụng cách tính chi phí xây nhà ở nông thôn theo m², bạn cần hiểu đúng 2 phần: 

• Diện tích xây dựng m² xây dựng
• Đơn giá theo m². 

Cách tính này giúp bạn ước lượng nhanh, nhưng sẽ không thay thế dự toán chi tiết theo bản vẽ + vật tư.

Công thức tính nhanh phổ biến nhất

Tổng chi phí dự kiến ≈ Tổng diện tích xây dựng (m²) × Đơn giá (VNĐ/m²) + Chi phí ngoài nhà

Trong đó:

• Tổng diện tích xây dựng = diện tích sàn các tầng (thường tính 100%) + các hạng mục quy đổi theo hệ số (móng, mái, sân, ban công…)
• Đơn giá thường được báo theo 2 kiểu:
  • Phần thô: gồm thi công kết cấu + nhân công hoàn thiện cơ bản (tùy nhà thầu). Nhiều bảng báo giá 2025 ghi khoảng 2,5–4,5 triệu/m² tùy loại nhà và khu vực.
  • Trọn gói (chìa khóa trao tay): dao động khoảng 4,5–7,5 triệu/m² tùy gói vật tư/độ hoàn thiện.

Giới hạn cần hiểu đúng: Đơn giá/m² thay đổi mạnh theo vật tư (gạch, sơn, thiết bị vệ sinh…), điều kiện thi công (đường vào nhỏ, phải vận chuyển thủ công…), nền đất (móng), mái (tôn/ngói/BTCT), và mức hoàn thiện. Vì vậy, dùng m² là để chốt khung ngân sách, còn muốn sát thực tế phải dự toán theo hạng mục.

Cách tính m² xây dựng

• Sàn tầng trệt/tầng lầu: thường tính 100% diện tích sàn.
• Móng: quy đổi theo hệ số (móng đơn ~30%, móng băng/cọc/bè thường ~50%… tùy thiết kế).
• Mái: tùy loại mái (mái tôn thường thấp hơn mái BTCT). Ví dụ cách tính thường gặp: mái tôn ~20%, mái BTCT ~50% (tùy nơi áp dụng).

Xem thêm: Sai lầm thường gặp khi xây nhà

7 khoản chi dễ phát sinh nhiều người hay bỏ sót cùng Katta Home

Dưới đây là 7 khoản khiến ngân sách bị phát sinh nhiều nhất khi tính theo m² nhưng chưa bóc tách kỹ. Điểm chung là: ban đầu nhìn không lớn nhưng khi cộng dồn từng hạng mục nhỏ lại thành khoản rất đáng kể.

Móng

Ở nông thôn, nhiều khu đất từng là ruộng/ao cũ, nền bùn hoặc đất đắp lại, dễ gặp tình trạng lún – sụt – nứt nếu làm móng làm không tốt. Vì vậy thường phát sinh:

• Nâng cốt nền
• Tăng thép/bê tông do tải trọng thực tế lớn hơn dự tính
• Gia cố móng: chuyển từ móng đơn sang móng băng, thêm đà kiềng, thậm chí ép cọc/cọc tre
• Thoát nước quanh nhà: làm rãnh, hố ga để giảm ẩm chân móng

Mẹo kiểm soát: trước khi chốt dự toán, nên hỏi rõ móng loại gì – có đà kiềng không – cốt nền nâng bao nhiêu – đất yếu xử lý ra sao. Nếu chưa rõ nền, hãy luôn dự phòng thêm cho móng.

Mái

Mái là khoản nhiều người nghĩ tính theo m² là đủ nhưng thực tế phát sinh mạnh vì có nhiều lớp và phụ kiện:

• Mái tôn: rẻ hơn, thi công nhanh, nhưng có thể phát sinh thêm chống nóng (PU/PE), trần thạch cao, bông cách nhiệt, máng xối, diềm mái
• Mái ngói: phát sinh hệ vì kèo, cầu phong – li tô, chống thấm, tấm lót, trần; chưa kể chênh giá theo loại ngói
• Mái BTCT: phát sinh thép – cốp pha – bê tông – chống thấm 2–3 lớp, lớp tạo dốc, phễu thu + ống thoát, lan can mái

Mẹo kiểm soát: chốt ngay từ đầu mái loại gì, có làm trần/chống nóng không, có máng xối/thoát nước mưa không. Nhiều nhà vỡ ngân sách vì đến lúc gần xong mới quyết định nâng cấp mái.

Điện – nước âm tường

Nhiều người chỉ tính đi dây/đi ống, nhưng chi phí thật nằm ở vật tư + thiết bị + nhân công + phát sinh điểm chờ:

• Điện: tủ điện, aptomat/CB, dây điện chuẩn tải, ống gen âm, hộp nối, công tắc – ổ cắm, đèn chiếu sáng, đèn sân, quạt trần, chuông cửa, internet/camera
• Nước: ống cấp – thoát, co cút, bẫy mùi, van khóa, chống thấm cổ ống, bồn nước, máy bơm, bình nóng lạnh, sen vòi, bồn rửa, máy giặt, đường nước ra sân/vườn
• Phát sinh thường gặp: thêm ổ cắm, thêm đèn, đổi vị trí bếp, thêm đường chờ điều hòa, thêm đường chờ máy lọc nước…

Mẹo kiểm soát: làm bảng điểm chờ điện nước ngay từ đầu, càng chốt sớm, càng ít sửa đục.

Cửa và phụ kiện

Cửa là khoản chi tăng nhanh vì:

• Chênh theo vật liệu: nhôm kính / gỗ / sắt / thép vân gỗ
• Chênh theo hệ và phụ kiện: bản lề, khóa, tay nắm, ray trượt, gioăng, kính, lưới chống muỗi
• Dễ phát sinh thêm: cửa cuốn, cửa cổng, mái che hiên, ô thoáng, kính trang trí

Mẹo kiểm soát: lập danh sách cửa và chốt mức phụ kiện ngay từ đầu. Nhiều nhà dự toán cửa tầm trung nhưng thi công lại chọn phụ kiện cao cấp → đội rất nhanh.

Chống thấm và xử lý ẩm

Nhà nông thôn hay gặp ẩm do mưa, nền thấp, thoát nước kém. Chống thấm thường phát sinh ở:

• WC, khu giặt, ban công, sân thượng, mái, chân tường, cổ ống
• Tường tiếp giáp nhà bên, khu vực bếp dễ ẩm mốc

Nếu không làm chuẩn từ đầu, sửa sau thường phải đục gạch – xử lý lại – làm lại lớp hoàn thiện, vừa tốn tiền vừa mất thời gian.

Mẹo kiểm soát: yêu cầu ghi rõ hạng mục chống thấm trong hợp đồng: khu nào chống thấm, dùng vật liệu gì, bảo hành bao lâu.

Sân – cổng – hàng rào – bể phốt – thoát nước sân vườn

Đây là nhóm phát sinh cực lớn vì nhiều người chỉ tính xây nhà, còn ngoài nhà làm dần nhưng cuối cùng vẫn phải làm đồng bộ:

• Sân bê tông/gạch, chống trơn, dốc thoát nước
• Rãnh thoát nước, hố ga, nắp đậy, đường ống ra cống
• Cổng – hàng rào – tường rào, trụ cổng, mái cổng
• Bể phốt, bể nước ngầm, đường nội bộ trong đất

Mẹo kiểm soát: tách riêng ngân sách ngoài nhà ngay từ đầu và ưu tiên làm hệ thoát nước trước.

Nội thất cơ bản và đồ lắp đặt

Đây là khoản khiến nhiều nhà xong phần xây nhưng chưa thể ở vì còn thiếu:

• Thiết bị vệ sinh
• Tủ bếp, đá bếp, chậu – vòi, máy hút mùi
• Gương, vách kính tắm, bình nóng lạnh
• Đèn, rèm, tay vịn cầu thang, ổ cắm mạng, công tắc
• Một số nội thất cơ bản khác tùy nhu cầu

Mẹo kiểm soát: ngay từ đầu hãy chốt mức hoàn thiện theo 3 nhóm: cơ bản / khá / tốt và quy định rõ trong dự toán. Không chốt mức là dễ phát sinh nhất.

Các khoản chi ẩn khác cần dự phòng cùng Katta Home

Dưới đây là các khoản chi ẩn bạn nên dự phòng thêm. Đây là những khoản thường không thể hiện rõ khi tính theo m² nhưng lại hay phát sinh trong quá trình thi công.

• Thiết kế – hồ sơ kỹ thuật: Chi phí thuê thiết kế/triển khai bản vẽ chi tiết. Nếu thiếu hồ sơ kỹ, công trình dễ phải chỉnh sửa khi thi công → phát sinh vật tư, nhân công, thời gian.
• Vận chuyển vật tư – bốc dỡ: Đường vào hẹp, xe lớn không vào được hoặc phải tập kết xa sẽ phát sinh xe trung chuyển, công bốc vác, nâng vật tư lên tầng.
• Phát sinh do thay đổi trong quá trình xây: Đổi gạch/sơn, thêm cửa sổ, đổi vị trí bếp – WC, thêm mái che, thêm ổ cắm – đèn… Mỗi thay đổi nhỏ có thể kéo theo nhiều hạng mục liên quan và đôi khi phải đục phá làm lại.
• Chi phí tạm: Điện nước thi công, dây điện tạm, bơm nước, che chắn vật tư, lán trại cho thợ, hoặc chi phí trông coi/bảo vệ vật tư nếu thi công kéo dài.
• Dọn dẹp, hoàn công, sửa lặt vặt sau bàn giao: Dọn xà bần, vệ sinh công trình, tẩy keo/sơn, trám nứt tóc, dặm sơn, chỉnh cửa, xử lý thoát nước… Tuy nhỏ nhưng cộng dồn dễ thành khoản đáng kể.

Xem thêm: Vật Liệu Bền – Đẹp – Tiết Kiệm Cho Ngôi Nhà Của Bạn

Cách lập quỹ dự phòng để không vỡ ngân sách với Katta Home

Dù đã tính chi phí theo m² khá sát, công trình vẫn rất dễ phát sinh vì nền móng, thay đổi vật tư, hạng mục ngoài nhà hoặc điều kiện thi công.

Chia ngân sách thành 3 ngăn

• Ngăn A – Chi phí xây dựng chính: phần thô + phần hoàn thiện theo hợp đồng.
• Ngăn B – Chi phí ngoài nhà: sân, cổng, hàng rào, bể phốt/bể nước, thoát nước sân vườn, đường nội bộ…
• Ngăn C – Quỹ dự phòng phát sinh: khoản dự phòng để xử lý các phát sinh bắt buộc như xử lý nền yếu, tăng chống thấm, thay đổi nhỏ về điện nước, chênh vật tư theo thời điểm…

Dự phòng bao nhiêu là hợp lý?

• Nếu thiết kế đơn giản, nền đất tốt, vật tư chốt sớm, ít hạng mục ngoài nhà: dự phòng khoảng 10% tổng ngân sách.
• Nếu nhà có mái phức tạp, nhiều hạng mục ngoài nhà, nền đất chưa chắc, thi công mùa mưa hoặc đường vận chuyển khó: dự phòng 15–20%.

Nguyên tắc khóa phát sinh

• Mọi phát sinh phải được ghi thành hạng mục + khối lượng/đơn giá + thời điểm thanh toán.
• Không thay vật tư theo cảm hứng: hễ đổi vật tư phải có bảng bù trừ rõ ràng.
• Mỗi tuần chốt lại 1 lần: đã chi – còn lại – phát sinh dự kiến để biết ngân sách đang gặp vấn đề ở đâu và điều chỉnh kịp thời.

Mẹo tối ưu chi phí mà vẫn đảm bảo chất lượng công trình cùng Katta Home

Dưới đây là một số mẹo tối ưu chi phí nhưng vẫn giữ chất lượng công trình. Nguyên tắc chung là chốt sớm những phần ảnh hưởng kết cấu – kỹ thuật, tối giản phần hình khối, và chỉ nâng cấp dần những hạng mục dễ thay sau này để tránh phát sinh.

• Chốt mặt bằng công năng trước khi xây: Chốt vị trí phòng, WC, bếp, cầu thang, cửa sổ… từ đầu để hạn chế đập sửa, kéo lại điện nước âm tường.
• Thiết kế hình khối gọn: Ưu tiên nhà vuông vức, ít góc cạnh, hạn chế mái đua – ban công phức tạp để giảm chi phí kết cấu và chi phí mái.
• Ưu tiên vật tư “đủ tốt” ở phần khó thay: Dồn ngân sách cho kết cấu, chống thấm, và điện nước âm tường vì sửa lại rất tốn kém và ảnh hưởng lâu dài.
• Các phần dễ nâng cấp sau có thể làm dần: Nội thất rời, đèn trang trí, decor, một số thiết bị nâng cấp… nên chia giai đoạn để không vượt ngân sách lúc hoàn thiện.
• So sánh báo giá theo cùng 1 tiêu chuẩn: So cùng phạm vi công việc, cùng chủng loại vật tư, cùng mức hoàn thiện; tránh nhìn mỗi đơn giá/m² vì rẻ nhưng thiếu hạng mục sẽ phát sinh nhiều về sau.

Kết luận

Áp dụng cách tính chi phí xây nhà ở nông thôn theo m² giúp bạn chốt nhanh khung ngân sách, nhưng để không vỡ kế hoạch bạn phải bóc tách thêm các khoản dễ phát sinh: móng, mái, điện nước âm, cửa, chống thấm, sân cổng hàng rào và nội thất cơ bản. Hãy lập quỹ dự phòng 10–20%, chốt vật tư và phạm vi công việc ngay từ đầu cùng Katta Home, bạn sẽ kiểm soát chi phí tốt hơn và hạn chế đội giá trong quá trình thi công.