Sở hữu một ngôi nhà vững chắc tại Ứng Hòa là mục tiêu lớn, nhưng bài toán chi phí phần thô luôn khiến nhiều gia chủ băn khoăn: đơn giá theo m² hiện nay khoảng bao nhiêu, gồm những hạng mục gì, vật tư – nhân công tính thế nào để không bị đội ngân sách? Trong bài viết này, Katta Home sẽ cập nhật giá xây nhà phần thô tại Ứng Hòa theo mặt bằng mới nhất, kèm cách tính nhanh theo m² và bóc tách hạng mục quan trọng, giúp bạn dự toán sát thực tế, so sánh các phương án thi công và chủ động kiểm soát phát sinh ngay từ đầu.
Giá xây nhà phần thô tại Ứng Hòa mới nhất theo m²
Thực tế, giá xây nhà phần thô thường được báo theo m² xây dựng quy đổi, không phải m² đất. Ở khu vực Ứng Hòa, đơn giá tham khảo hay rơi vào 2 nhóm phổ biến:
Phần thô + nhân công hoàn thiện
Phần thô
- Với nhà phố/nhà dân dụng phổ biến, mức tham khảo thường khoảng 3,55 – 4,29 triệu/m².
- Một số bảng giá công bố theo nhà phố hiện đại có thể gặp mức 3,5 – 3,8 triệu/m².
Lưu ý: mới nhất ở đây là mặt bằng tham khảo theo các bảng giá công bố 2024–2025; giá thực tế ở Ứng Hòa sẽ thay đổi theo địa chất – vị trí – thiết kế – thời điểm – cấu hình vật tư.
Bảng tóm tắt nhanh:
| Gói thi công | Mức giá hay gặp (VNĐ/m²) | Phù hợp |
| Nhân công phần thô | Liên hệ hotline tư vấn miễn phí: 02466 864789 |
Bạn tự mua vật tư, cần kiểm soát chặt |
| Phần thô (vật tư thô + nhân công thô) | Muốn dễ quản, hạn chế sai vật tư | |
| Phần thô + nhân công hoàn thiện | Muốn tách vật tư hoàn thiện tự chọn |
Đơn giá phần thô gồm những gì? Danh mục hạng mục & khối lượng cơ bản
Tùy nhà thầu, phần thô có thể chênh nhau đôi chút, nhưng một bộ hồ sơ báo giá phần thô chuẩn thường bao gồm:
Công tác chuẩn bị & phần ngầm
- Dọn mặt bằng, định vị tim cột, đào đất móng, đổ bê tông lót.
- Thi công móng, đà kiềng, cổ cột.
- Hệ thống bể phốt/bể nước ngầm, hố ga cơ bản.
Xem thêm: Báo giá xây nhà trọn gói tại Ứng Hòa Katta Home
Khung kết cấu chính
- Cột – dầm – sàn bê tông cốt thép.
- Cầu thang BTCT.
- Xây tường bao/tường ngăn, tô trát trong – ngoài.
Phần mái
- Mái tôn / mái BTCT / mái ngói theo thiết kế và theo hệ số tính m².
MEP thô
- Ống luồn dây, ống cấp thoát nước âm, hộp kỹ thuật cơ bản.
Một số hạng mục hay có trong gói phần thô
- Chống thấm khu ướt có/không tùy gói.
- Lan can, cửa, sơn bả, ốp lát… thường không thuộc phần thô.
Mẹo đọc báo giá nhanh: hãy yêu cầu nhà thầu ghi rõ 3 mục:
- Đã gồm vật tư gì: mác bê tông, loại thép, loại gạch, xi măng…
- Đã gồm hạng mục nào: bể phốt? chống thấm? cán nền?
- Hạng mục loại trừ: cổng – hàng rào – sân vườn – nội thất…
Các yếu tố làm giá xây nhà phần thô tại Ứng Hòa tăng/giảm
Dù cùng ở Ứng Hòa, 2 công trình vẫn có thể lệch đáng kể vì:
- Địa chất & phương án móng: Nền đất yếu, gần ao hồ, khu vực cần gia cố → phát sinh cọc/đài/cừ… làm đội chi phí. Hệ số móng thường được tính khoảng 35%–50% diện tích tầng trệt tùy loại móng.
- Quy mô diện tích sàn: Nhà càng lớn, thi công càng kinh tế theo quy mô → đơn giá/m² thường giảm.
- Kiến trúc phức tạp: Nhiều ban công, đua sàn, mái giật cấp, nhiều góc cạnh, tường cong… → tăng nhân công & hao vật tư.
- Loại mái: Mái tôn thường hệ số thấp hơn mái BTCT; mái ngói/kèo sắt thường cao hơn.
- Vị trí thi công: Nhà trong ngõ nhỏ, xe vật liệu không vào được → bốc vác trung chuyển → tăng chi phí.
- Thời điểm xây dựng: Mùa cao điểm hoặc lúc vật tư biến động → báo giá thường dày hơn.
Cách tính chi phí phần thô chuẩn: Công thức tính m² xây dựng + ví dụ dự toán
Công thức tính nhanh
Chi phí phần thô ≈ Tổng diện tích xây dựng quy đổi × Đơn giá phần thô (VNĐ/m²)
Trong đó, tổng diện tích quy đổi thường tính theo hệ số tham khảo như:
- Sàn các tầng: 100%
- Móng: ~35%–50%
- Mái: tôn ~20–30%, BTCT ~50%, ngói kèo sắt ~60–70%
- Ban công: có mái che ~70%, không mái che ~50%
Các hệ số có thể khác giữa nhà thầu; quan trọng nhất là bạn dùng 1 bộ hệ số thống nhất để so sánh các báo giá.
Ví dụ dự toán
Giả sử bạn xây nhà tại Ứng Hòa:
- Diện tích sàn: 80m²
- Nhà 2 tầng
- Móng băng
- Mái BTCT
- 1 ban công 6m² có mái che
Tính diện tích quy đổi:
- Sàn 2 tầng: 80 × 2 = 160 m²
- Móng băng: 80 × 50% = 40 m²
- Mái BTCT: 80 × 50% = 40 m²
- Ban công: 6 × 70% = 4,2 m²
Xem thêm: Bảng báo giá xây dựng Thanh Oai 2026: Trọn gói từ A-Z
Tổng quy đổi ≈ 160 + 40 + 40 + 4,2 = 244,2 m²
Nếu lấy đơn giá phần thô tham khảo:
- 3,6 triệu/m² → khoảng ~879 triệu
- 3,8 triệu/m² → khoảng ~928 triệu
- 4,1 triệu/m² → khoảng ~1,00 tỷ
Những khoản thường phát sinh khi làm phần thô & cách hạn chế
Các khoản hay phát sinh
- Gia cố nền/móng
- Thay đổi thiết kế trong lúc thi công
- Phát sinh khối lượng tường – trát
- Chống thấm bổ sung
- Vận chuyển – trung chuyển vật tư
- Hạng mục ngoài hợp đồng: sân, cổng, hàng rào, bể cảnh, nhà kho…
Cách hạn chế phát sinh
- Chốt bản vẽ kỹ thuật trước khi xây, hạn chế đổi layout giữa chừng.
- Làm rõ ngay từ đầu: móng loại gì, mái loại gì, tường dày bao nhiêu, có chống thấm/không.
- Yêu cầu báo giá theo kiểu 2 cột: phần bao gồm và phần loại trừ.
- Có điều khoản nghiệm thu từng giai đoạn.
- Nếu lo biến động vật tư: thỏa thuận cơ chế điều chỉnh giá.
Kết luận
Để dự toán giá xây nhà phần thô tại Ứng Hòa sát thực tế, bạn nên làm theo 3 bước:
- Tính diện tích xây dựng quy đổi theo hệ số thống nhất,
- Lấy đơn giá phần thô đúng loại gói,
- Rà thật kỹ phần bao gồm – loại trừ – phát sinh trong hợp đồng để kiểm soát ngân sách.
Nếu bạn gửi Katta Home diện tích đất, số tầng dự kiến, loại mái (tôn/BTCT/ngói) và nhà trong ngõ hay mặt đường, Katta Home có thể tính diện tích quy đổi + dự toán nhanh 3 mức cho đúng trường hợp của bạn.
